수익형 부동산 구입방법

  여러분 수익형부동산이라고 하면 주로 무엇을 떠올리세요 보통 꼬마빌딩 상가 오피스 소형 아파트 오피스텔 등을 떠올리죠 투자금액이 충분 하신 분들은 꼬마빌딩이란 상가에 주로 투자하실 거고 중간 정도의 자본이 있으신 분들은 오피스나 소형아파트에 대한 투자를 고려하고 계실 겁니다

마지막으로 가장 대중적이고 소액투자 가능한 상품으로 오피스텔이 있습니다 이번 영상에서는 오피스텔투자에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다 먼저 투자해서 가장 중요한 요소인 투자에 3대 요소를 살펴보고 시작하도록 하겠습니다 좋아요 눌러주세요 초장에 3대 요소가 뭘까요 수익성 안정성 황금성입니다 수익성은 지난 영상이 말씀드린 대로 자본이 사고 팔 때 발생하는 시세차익과 운영수입 꾸준히 지속적으로 발생하는 임대수익을 합판 값이 됩니다 7층 부동산은 주로 운영수입 이게 방점이 치킨 부동산을 가르치죠 그럼 안정성은 뭘까요 공실에 대한 위험이 되겠습니다 따라서 안정성이 높이려면 공급보다 수요가 더 많은 지역이 해야겠죠 안정성을 가장 중요하게 생각해야 하는 분야는 바로 상가입니다 예상치 못한 상권에 3 0 0 7 2 발생하면 아무리 수익률인 없다고 해도 말짱 꽝입니다 그대로 환금성을 살펴보도록 하겠습니다 일반적으로 주택의 경우 아파트 입구에 단독주택이나 빌라는 환금성이 떨어집니다 거래량이 확연히 차이가 있기 때문이죠 또 투자 규모도 황금성에 영향을 미칩니다 소형 9분상가 나 지식산업센터에 꼬마빌딩 오피스빌딩을 환금성이 떨어집니다 최소 수시모집에서 500원까지 자금이 필요하고 그만하자 건물 움직일 수 있는 수요층 자체가 매우 야 있기 때문입니다 일반적으로 수익성 안정성 환급 성은 완벽하게 비례관계 있지 않습니다 뭔가 하나가 높으면 상대적으로 다른 부분이 떨어질 수도 있습니다 그런데 과거이 세 가지 모두를 만족시켜주는 상품이 있었습니다 그게 뭘까요 바로 아파트죠 그래서 우리나라 사람들이 투자용 부동산으로 가장 선호하는 상품이 아파트가 된 겁니다 아파트 가격은 꾸준히 상승했고 지금도 절대 가격 자체가 아주 높은 상태 있어요 그런데 시대가 점점 바뀌고 있죠 좀 더 냉정하게 따져볼 필요가 있습니다 아파트의 경우 실사용 측면에서 비용을 따져보면 어떤 결과가 나올까요 전세가 가장 비용이 적게 드는 방식이고 그 다음이 월세 마지막으로 작아서입니다 그런데 왜 지금까지 대부분의 사람들이 비싼 자갈을 선아 있을까요 비용은 좀 더 들었지만 작은술집 시세 차익이 그 모든 것을 상쇄하고도 남을만큼 큰 이익을 가졌기 때문입니다 그만큼 고도성장기에는 경제도 꾸준히 상승했고 그에 따라 물가도 올랐죠 당연히 자산가격 또 그 이상으로 급등했습니다 부동산불패라는 말이 지금까지는 잘 받았습니다 얼마전부터는 월세 수행을 목적으로 소형아파트를 매수 하시는 분들도 조금씩 늘고 있습니다 그러면 아파트라는 상품을 수입점 부동산으로 운영하게 되면 어느 정도 되는지 살펴볼까요 요즘 서울 시내 아파트들에 경우 웬만하면 10억 가까이 올라 버렸죠 10억짜리 아파트를 월세로 돌리면 어느 정도 임대료를 받을 수 있을까요 지역에 따라 차이는 있겠지만 대략 월 200만원 쓰는겁니다 연간수익률로 환산하면 2에서 3% 정도 되겠네요 200만 원이 넘는 임대료를 제출하고 생활할 수 있는 사람의 수는 많지 않지요 따라서 전세가 아니 월세이 경우 세입자를 구하는 것이 쉽지 않습니다 여러분은 2%대 금리도 대출을 받을 수 있으신가요 그런 분 잘 없지요 거기다 보일 때까지 감안하면 대출을 끼고 매수해서 자가로 거주하는 비용이 월세 200만원 보다 더 비싸집니다 그런데도 사람들은 왜 굳이 엄청난 대출은 부담을 안고서 집을 사는 걸까요 과거 엄청난 시세차익을 경험이 있기 때문입니다 그래서 아파트 가격은 계속 오를 거라는 믿음이 없기 때문이죠 앞으로 더 오르지 아니면 현 상태로 유지되거나 빠질 때는 아무도 모릅니다 예측을 신의 영역 이니까요 한 가지 확실한 것은 자본이 시세차익을 빼고 단순하게 운영수입 저긴데 비교하면 아파트는 좋은 수익형부동산 상품은 아니라는 겁니다 제가 크게 오르지 못 하면 오히려 - 수익이 나는 상품이죠 그럼 수익률이 가장 좋은 주택상품 뭘까요 고시원 원룸 다가구 주택 되겠죠 수익률이 월등하기 때문에 많은 분들이 땅을 매입해서 직접 상가주택이 나 다가구주택 그건 다음과 같습니다 첫째 일이 너무 많다 둘째 공시 위험이 크다 셋째 대지지분이 작다 넷째 전용률이났다 다섯째 관리비가 비싸다 여섯째 노화가 빨리 이루어진다 일곱째 주택보다 거래비용이 높다 여덟 번째 시세하락 위험이 크다 거의 8가지로 뭐 하시는 것 같습니다 그럼 거꾸로 생각하면이 8가지 조건만 피해갈 수 있으면 좋은 투자를 할 수 있겠네요 그렇지 않습니까 첫째 공급과잉부터 살펴보도록 하겠습니다 왜 오피스텔은 공급이 많을까요 첫째는 측면에서 수요가 늘고 있기 때문에 그럭저럭 분양이 됐다는 이야기입니다 반대로 공격적인 측면에서 살펴보면 작은 땅 많이 있어도 쉽게 건축이 가능해서 난개발이 이루어지고 있다는 얘기 해도 됩니다 자본주의 사회에서 도움이 된다면 공급은 계속해서 늘어날 수밖에 없어요 그런데 주로 어떤 오피스텔에 공급이 걱정했나요 작은 땅에 수익률 극대화 하려다보니 주로 중소건설사 같이 응 5평 대회 초소형 오피스텔이 많습니다 그럼 어떻게 해야 될까요 신규공급이 지속될 수 있는 택지개발지구는 피해 하겠네요 그리고 요즘 주로 공급되고 있는 5평 내외의 초소형 도피 하면 좋을 것 같습니다 둘째 공실 위험입니다 이건 공급과잉 가도 맞물려있는 문제인데 단기간에 공급이 많이 된 지역에 챙길수있는 위험입니다 하지만 공급이 완료되는 시점에서는 균형을 찾아 가기 때문에 이건 좀 화장대 측면이 있습니다 오피스텔에 경우 아주 노화가 많이 이루어진 건물이거나 입지가 아주 좋지 못한 건물이 아니라면 공신력은 지극히났습니다 실제로 서울에서 오피스텔을 구하기 위해 돌아다녀 보시면 금방 알 수 있어요 생각보다 물량이 많지 않습니다 오피스용 건물과는 달리 주거용 있기 때문이죠 임대료에서 10만원만 내리면 금방 세입자가 들어옵니다 왜일까요 경쟁관계에 있는 고시원 다세대원룸 등과 가격 차이는 크지 않는다 뒤에 주거의 쾌적성이 높기 때문입니다 공신력을 걱정해 하는 것은 오피스텔이 아니라 상품성이 낮은 다세대원룸 등이 되겠네요 셋째 대지지분이 작다는 점입니다 이건 당연한 거죠 오피스텔은 주로 어떤 땅에 지어지나요 대륜산업 지죠 그래서 용적률이 높은 대신 대지지분은 작아요 무조건 대지지분이 높으면 좋을까요 명동 중식당 1편보다 입냐 1만평의 났다고 비교하는 것은 무리가 있습니다 일반적으로 땅값은 상업 용지가 조영진 땅보다 비쌉니다 비교할 것이 아니라 얼마짜리 땅을 얼마나 갖고 있는지 생각하시면 됩니다 결국 역세권에 좋은 자리 위치한 오피스텔을 구하시면 대지지분은 크게 상관 안 해도 됩니다 그런 땅은 지속적으로 가격이 오를 거니까요 넷째 전용률 문제는 어쩔 수 없네요 아무래도 오피스텔은 복도식이고 공용면적이 차지하는 비중이 높다 보니 전형료는 낮을 수밖에 없어요 요즘 40% 대전 용연로 더 많이 지워지는 편인데 가능하면 50% 이상의 전용률 걸으면 좋겠습니다 다섯째 관리비가 비싸다 이건 전용률 가도 관계가 있는 부분입니다 요즘 신축오피스텔 보시면 전용면적이 8 평인데 그냥 평수는 거의 수평인 것들도 있죠 분양면적을 기준으로 기본관리비 책정되기 때문에 실사용면적의 관리비가 비쌉니다 특히 세대수가 작은 건물을 경우 관리비는 올라갈 수밖에 없어요 반대로 대단지 오피스텔을 걸으시면 관리비가 상당히 내려갑니다 그럼 세대수가 많은 대영오피스텔 고르시면 되겠네요 여섯째 건물에 노화가 빨리 이루어진다 이것도 난개발이 이루어진 소규모 오피스텔에 해당되는 이야기입니다 요즘 대단지 오피스텔에 경우 아파트보다 관리가 더 잘 되는 것도 있습니다 호텔처럼 관리 되는 것도 있고요 일반적으로 관리사무실에 상주하는 직원들이 많은 오피스텔 관리 또한 잘 됩니다 그런데 관리 인원이 많으면 인건비가 올라가겠죠 그래서 최대한 인건비가 접을 수 있는 대단지가 유리합니다 무조건 대단지로 올라가겠네요 

서울에 역세권 그중에서도 직주근접 지역이 좋습니다 둘째 규모입니다 관리도 잘 되면서 관리비가 저렴 하려면 3단지 오피스텔 되어야 합니다 500세대 이상이면 나쁘지 않습니다 셋째 저녁 면적입니다 남 개발로 인해 공급이 높아지고 있는 전용면적 5평 4회초 소영은 피하는 것이 좋습니다 작은 땅 많이 있으면 금방 지워 버릴 수 있기 때문에 봉급은 항상 많고 가격은 오르기 힘듭니다 소형 아파트 전용면적 17평과 초소형 오피스텔 전용면적 5평 중간쯤에 있는 틈새 상품 좋겠네요 결국 10평 대회 원룸명 혹은 1.5 오피스텔이 공급대비 수요가 많아졌습니다 넷째 건물내 상가와 편의시설이 풍부하며 주차공간도 부족하지 않으면 좋습니다 요즘 많이 짓고 있는 기계식 주차장 보다 주식 주차 공간이 유리합니다 우치로이 모든 조건을 만족하더라도 가격이 너무 비싸면 아무 소용이 없죠 받을 수 있는 임대료 회상하는 지역에 따라 어느정도 정해 때문입니다 따라서 분양가 나 매매가가 저렴해서 수유리 5% 정도 확보된다면 좋겠습니다 쉽지는 않겠지만 잘 찾아보시면 불가능하지도 않습니다 수익형부동산과 관련한 개인전 영상도 함께 보시고 요즘 오피스텔에 대안으로 떠오르고 있는 지식산업센터 잘하는 투자상품에 대해 알려드리도록 하겠습니다