대구아파트미분양 할인 판매하는 계속되고 있으며 그 중에 2년 3년 전에 분양했던 아파트 입구 잔여세대 할인 판매하는 30에서 40% 할인 판매까지 하고 있습니다
지난 1월 전국 미분양 아파트 물량이 7만5359가구로 집계됐습니다. 한 달 전인 작년 말 6만8148가구에 비해 10.6%(7211가구) 늘어났습니다. 10년 만에 최대 물량입니다. 미분양발 경고등이 켜졌습니다.
정부는 일단 분양가격이 높거나 입지가 좋지 않은 외곽 지역 분양이어서 소비자의 선택을 받지 못하고 있다고 보고 있습니다. 또 할인 분양 등을 통해 민간이 미분양 아파트 해소에 적극 나서야 한다는 입장입니다. 과연 민간은 미분양 해결 여력이 있는데 정부만 바라보고 있는 걸까요.
아파트 사업 주체는 시행사
미분양 함수는 좀 복잡합니다. 단순하게 할인 분양만으로 해결될 수 있는 게 아닙니다. 부동산 경기 침체 속에 가격 바닥이 확인되지 않아 대부분의 청약 수요자는 관망세를 보이고 있습니다. 웬만한 당근책을 내놔도 수요자의 마음을 움직이는 게 쉽지 않습니다.
우선 아파트 공급 메커니즘을 좀 살펴봐야 합니다. 아파트 공급 주체는 '시공사'와 '시행사'로 나뉩니다. 시공사는 건설회사, 시행사는 아파트 사업을 추진하는 주체라고 보면 됩니다. 시행사에는 민간 디벨로퍼(부동산개발업체), 재건축·재개발 조합, 건설사 등이 포함됩니다. 예컨대 민간 법인이 도심에 땅을 사서 주상복합아파트 사업을 한다면 이 법인이 시행사가 되는 겁니다. 또 건설사가 공공택지에서 아파트 용지를 사서 사업을 한다면 시행과 시공을 이 건설사가 맡게 되는 겁니다.
시공능력평가 10위권 내 대형 건설사는 대부분 아파트를 짓는 시공사라고 보면 됩니다. 물론 일부 자체 사업이 있어 시공·시행 역할을 동시에 진행하기도 하지만 일반적으로는 공사만 맡습니다. 호남권 건설사 등 일부 주택업체는 공공택지 위주로 사업을 많이 하기 때문에 시행·시공을 함께합니다.
아파트 공급 주체는 어디까지나 시행사이기 때문에 미분양이 났을 때 시행사가 주도적으로 자구책이나 해결책을 마련하게 됩니다. 시공사는 도급 형태로 공사를 맡기 때문에 직접 관여할 부분이 많지 않습니다. 다만 미분양이 발생하고 계약금과 중도금 등이 들어오지 않을 경우 시공사가 공사비를 못 받기 때문에 시공사도 미분양 해결에 대해 시행사에 목소리를 낼 수 있습니다.
미분양 아파트 10년 만에 최대…건설사가 나서면 해소될까
○지방에 미분양 물량이 전체의 84%
지난 1월 전국 미분양 물량 중 지방이 84%인 6만3102가구로, 수도권(1만2257가구)의 5배가량 많습니다. 수도권에서는 경기도가 8052가구로 전체의 60%를 웃돕니다. 지방의 경우 구체적으로 대구가 1만3565가구로 가장 많습니다. 경북 9221가구, 충남 8653가구, 충북 4374가구, 울산 4253가구 등입니다.
미분양 아파트 10년 만에 최대…건설사가 나서면 해소될까 [김진수의 부동산 인사이드]지방 중 광역시는 재건축·재개발 사업이 대부분입니다. 시도의 경우 공공택지 사업이나 민간 디벨로퍼 사업이 많습니다. 기본적으로 조합 등 시행사가 주도하는 사업이 많다는 얘기입니다.
시공사(건설사)는 시행사에게 입주 물량, 최근 아파트값, 금리 동향 등 시장 상황을 설명하고 적정 분양가를 제시합니다. 물론 지난해 하반기 이후 기존 아파트 가격이 많이 빠져서 분양가도 당초 조합이나 디벨로퍼 등 시행사가 생각했던 것보다 조금 낮게 책정됩니다. 그래도 청약 경쟁률은 대거 미달 사태를 빚기 일쑤입니다.
여기서 변수가 좀 있습니다. 지난해부터 줄기차게 오른 금리도 여전히 부담입니다. PF 대출 등 조달 금리가 사업 초기 예상치보다 두 배가량 뛰었습니다. 공사비도 1년 새 30%가량 인상된 게 주지의 사실입니다. 보통 시행사는 전체 사업비의 10% 정도를 수익으로 잡고 사업을 추진합니다. 시공사는 공사비(전체 사업비의 40% 안팎)의 10% 정도를 이익으로 정하고 수주에 나섭니다. 그런데 공사비 급등과 금리 인상으로 분양을 하기도 전에 사업성이 팍팍해진 상태입니다.
○분양가 할인 카드로 계약률 오를까
분양 전에 적자 상태로 사업을 진행할 수는 없습니다. 일단 최소한의 수익을 유지하는 구조 속에 모델하우스를 엽니다. 미분양이 납니다. 미분양 해소책으로 중도금 무이자나 이하 후불제, 발코니 확장 등 각종 유상옵션의 무상 전환, 분양가 할인 등이 있습니다. 이들 대책을 쓰려면 시행사 이익을 줄여야 합니다. 시행사는 투자를 받거나 금융권 차입으로 사업을 하기 때문에 기대 수익이 줄면 곤란한 지경에 처합니다. 시공사는 공사 수익을 줄이거나 심지어 이익을 남기지 않겠다면서 시행사에 미분양 해소책을 쓸 것을 요구하는 경우가 태반입니다.
시행사가 이 같은 요구 조건을 들어준다고 해도 미분양이 해소될지 의문입니다. 금리 불확실성이 여전하고, 실거래가는 30% 가까이 빠졌지만 아직 바닥이 보이지 않고 있습니다. 시중은행으로부터 중도금 대출을 받으려면 분양률이 최소 60%는 넘어야 합니다. 분양률이 20%여서 할인책을 꺼냈는데 계약률이 40%밖에 안 되면 아주 난감한 상황에 부닥칩니다. 오도 가도 못하는 거죠. 한 시행사 임원은 "중도금 무이자나 분양가 할인 카드를 꺼냈을 때 계약률이 60%를 웃돈다는 보장이 있으면 대부분의 시행사가 적극 검토할 것"이라고 말했습니다. 하지만 이 같은 결과가 보장되리라고 기대하기 쉽지 않습니다.
결과적으로 미분양 아파트 해결에 공사를 담당하는 시공사(건설사)가 나설 수 있는 여지가 그다지 많지 않습니다. 시행사가 키를 쥐고 있습니다. 시행사는 소비자 심리와 시장 상황, 사업성과 금융비용 등을 종합적으로 고려해 적합한 카드를 쓰는 겁니다. 다만 시장 상황이 여전히 안갯속입니다. 어떤 카드를 내밀어도 상반기 소비자의 마음이 쉽게 움직이지 않을 공산이 큽니다. 미분양 해결이 어려운 이유입니다.
대구지역 건설 업계가 최근 부동산 시장 침체를 2008년 금융 위기 때보다 더 심각하게 인식한다는 조사 결과가 나왔다. 업계는 아파트 미분양 사태 영향이 실물경제 전반에 번지기 전에 선제적 대응이 필요하다는 목소리도 내고 있다.
23일 대구상공회의소에 따르면 2022년 말 기준 대구의 미분양 아파트는 만 3천 445세대다.
국내 17개 시도 중에서 가장 많고 전국 대비 비중은 19.7%에 달한다.
글로벌 금융 위기 여파로 촉발된 2008년 미분양 사태 때의 12.9%를 훌쩍 웃도는 수준이다.
특히 2008년과 대비해 21~22년의 증가세가 더 가파르다. 지난해 미분양 증가율은 580.1%로 2008년 75.3%의 7배를 넘는다.
더 큰 문제는 늪에 빠진 지역 부동산 시장이 앞으로도 정상화될 기미가 보이지 않는다는 것이다.
대구상공회의소가 지역 기업 640곳을 상대로 한 설문조사에서 응답자의 100%가 미분양 흐름이 현재와 비슷하거나 더 악화될 것으로 내다봤다.
업계는 미분양 물량이 준공후 미분양으로 이어질 가능성이 매우 높다며 정부의 선제적인 대응이 절실하다고 지적한다.
응답 기업의 75%는 LTV/DSR 완화, 세제혜택 확대 등을 통해 수요 심리를 회복하고 건설사의 분양가 조정을 연계한 공급 조절로 부동산 시장을 안정시켜야 한다고 봤다.
또 미분양 매입이나, 경영안정자금 지원과 같은 직접적인 정부 지원을 요구(23.6%)하는 목소리도 적지 않았다.
아울러 업계에서도 '사업부문 조정'(33.6%), '긴축경영'(18.9%), '신규사업 발굴'(15.6%) 등의 자구 노력과 함께 '원가절감을 통한 분양가 인하'(31.1%)에 대한 의지도 높은 수준으로 나타났다.
대구상의 관계자는 "2008년 미분양이 정점에 이르기 전에 정부가 신속하고 다양한 대책을 내놔 미분양 물량이 빠른 속도로 감소한 사례를 기억해야 한다"며 "상황이 더 심각한 지방 미분양에 대해서는 대출규제, 세제혜택 등에서 수도권에 비해 더 큰 폭의 지원이 필요하다"고 강조했다.
홍준표 대구시장이 6일 “군위군 편입 및 농수산물도매시장과 제2국가산단 건설 등 주요 시책사업과 관련된 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 협의하라”고 지시했다.
이날 시청 산격청사 대회의실에서 열린 간부회의에서 홍 시장은 신공항건설, 농수산물도매시장 이전, 제2국가산단(스마트산단) 건설 등 주요 시책사업과 관련해 투기행위를 원천 차단할 수 있도록 사전 준비를 철저히해 선제적으로 대응할 것을 강조했다.
또 사업 계획 확정 즉시 해당 지역은 물론 주변 영향지역까지 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 경북도 및 해당 지자체와 사전협의해 시행하라고 지시했다.
특히 홍 시장은 3월 임시국회 회기 내에 신공항특별법을 반드시 통과시켜야 함을 명심하고 시의 모든 역량을 집중해 대응하도록 당부했다.
교통국의 신학기 어린이 통학로 안전점검 추진 보고에 대해선 신암선열공원 인근 아파트 공사로 인한 어린이 통학로 위험성을 현장 점검하고 조속히 해결하라고 주문했다.
원스톱기업투자센터에는 기업투자유치도 중요하지만 MOU 체결 후 투자 진행 상황관리의 중요성을 재차 강조하면서 수성 알파시티 내 롯데몰과 같은 일이 다시는 발생하지 않도록 협약 체결부터 신중하게 추진할 뿐 아니라 상황관리에 철저를 기하도록 하고 롯데몰의 경우는 법적 구속력이 있는 합의각서를 체결하라고 지시했다.
또 코로나19의 안정화에 맞춰 재난대응 및 보건복지 분야 등의 직제 개편을 검토해 코로나 이전의 업무 정상화를 요구했다.
홍 시장은 지난 4일 앞산 산불 조기 진화에 수고한 소방, 관, 군, 경찰 등 관계 공무원을 격려하며 “주말 및 휴일에는 관련 부서 및 구·군과 협의해 산불예방 캠페인에 전력하고 봄철 안전사고 예방에 만전을 기하라”고 강조했다.
부동산 관련 전문가 90% 이상이 올해 주택 가격이 5%가량 더 떨어질 것으로 예상했다. 다만 내년 집값의 경우 전문가 중 절반이 반등을 점쳤다. 올해 부동산 경기가 가장 안 좋을 지역으로는 대구와 인천이 꼽혔다.
KB금융지주 경영연구소는 5일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘KB 부동산 보고서’를 발표했다. 해당 보고서에 따르면 지난해 12월 12~26일 건설 시행 학계 금융 등 분야의 부동산 전문가, 전국 중개업자, PB(프라이빗뱅커)를 대상으로 진행한 설문조사에서 전문가 95%, 중개업자 96%, PB 92%가 올해 주택매매가격과 관련해 하락하리라 전망했다.
수도권 중개업자의 35%, 전문가의 26%가 하락 폭으로 5% 이상을 예상했다. 비수도권의 경우 5% 이상 떨어질 것이라고 답한 비율(중개업자 36% 전문가 39%)이 수도권보다 높았다. 연구소는 올해 주택가격 하락률을 4.1%로 전망했다. 지난해 전국 주택매매 가격은 1.8% 떨어졌는데 이는 2012년 이후 10년 만이다.
주택매매 가격 반등 시점과 관련해서 중개업자 53%, 전문가 45%, PB 47%가 2024년을 꼽았다. 2025년에 반등한다는 전망 비율은 중개업자 29%, 전문가 34%, PB 40%로 2024년 보다는 낮았다.
전문가들은 올해 주택 경기가 좋을 가능성이 큰 지역으로 서울과 경기를, 가장 위축될 지역으로 대구와 인천을 꼽았다. 투자 유망 부동산으로는 재건축(21%), 아파트 분양(21%), 준공 5년 이내 신축 아파트(16%), 재개발(12%) 순으로 거론됐다.
연구소는 주택시장 경착륙 가능성을 점검한 결과, 주택가격 조정 국면은 당분간 지속되겠지만 급락으로 이어질 가능성은 작다고 진단했다. 연구소는 “금융위기 당시 주요국의 LTV(주택담보대출비율)가 70% 이상(미국 최고 100%, 영국 80∼100%, 홍콩 70%대 등)으로 느슨했지만, 한국은 50% 수준을 유지하면서 가계 부실이나 주택보유자 처분 압력으로 이어지지 않았다”고 말했다.
2019년 주택가격 급등으로 금융 규제가 강화된 뒤 2022년 1분기 국내 가구의 LTV는 평균 38.8%로 낮다. 은행권의 경우 LTV 40% 이하인 가구가 58.4%로 절반 이상이고 70%를 넘는 가구는 1%에 불과하다”며 “최근 금리 상승과 대출 부담 등이 주택 급매물 증가로 이어지는 악순환이 나타날 가능성은 작다”고 덧붙였다.
현재 뉴스에서는 대구 아파트 하락폭이 축소 했다고 얘기를 합니다 하지만 실제 거래가 없기 때문에 하락폭이 축소된 것이지 상승해서 하락폭이 축소되었다는 것은 절대 아닙니다 그렇기 때문에 일반적인 뉴스를 보더라도 아파트 가격이 하락했다 상승했다 하락했다 보기 일시정지 되었다 뭐 이런 얘기를 많이 합니다 하지만 실제 거리가 없다는 것이 가장 중요한 것입니다 뉴스에서는 패턴은 얘기하지 않고 기본적인 하락폭이 축소되었다 급상승하고 있다 많은 거래가 이루어졌다 뭐 이런 얘기 들려 일반증인 서민들을 헷갈리게 만들고 있습니다 그렇기 때문에 뉴스 하나를 보더라도 깊이 있게 생각을 하고 뉴스를 보고 신문을 보시기 바랍니다 현재 대구 아파트 가격과 전국 아파트 가격 대부분은 하락폭이 없는 것이 아니라 실제 거래가 없다는 것입니다
대구 아파트 가격이 바닥을 찍었다 더 이상 바닥은 없을 것이다 대구 아파트 가격 자체가 조금씩 상승했다 다양한 얘기들을 하고 있습니다 하지만 실제 이제부터 대구 아파트 가격 폭락은 시작 될 것입니다 경제 위기 상황을 떠나서 대부분 건설사들이 도산에 빠지고 그 밑에 하청 업체들 마찬가지 계속해서 경제위기에 타격을 맞이하고 있고 대구아파트미분양 할인 판매하는 계속되고 있으며 그 중에 2년 3년 전에 분양했던 아파트 입구 잔여세대 할인 판매하는 30에서 40% 할인 판매까지 하고 있습니다
이런 와중에 대구 아파트 가격이 상승할 것이라고 생각하는 바보 같은 생각하는 사람들이 상당히 많습니다 그리고 실제 아파트 가격은 바다게 아니라 지하실로 내려갈 수 있는 확률이 99% 또한 갈아타기를 위해서 구축 아파트들 가격은 더욱더 하라 할 것이며 신축 아파트 마찬가지 공급량과 입 주량이 엄청납니다 그렇기 때문에 2008년 2009년 2010년도를 겪지 못하고 부동산에 관해서 알지 못하는 사람들이 일부 바보 같은 소리를 하거나 투기 세력들이 아파트 가격을 올리기 위해서 엄청나게 작업하는 사실도 모르고 있습니다 현재 전국 아파트 지방 아파트 모든 아파트 가격은 내려가고 있고 서울 마찬가지 일부 가격이 상승했다가 다시 서울 아파트 가기 하러 가고 있습니다 정신 똑바로 차려 주지 않는다면 엄청난 위기를 맞이할 것입니다
대구 아파트 구입 원 언제 해야 되는지 대구아파트매매는 언제 해야 되는지 아파트를 팔고 싶어서 팔지도 못하고 입주를 해야 되는시기인데도 불구하고 기존 아파트를 팔지 못해 돈이 없어서 입주를 못 하고 잔금을 쉬지 못하는 상황이 대구 아파트 분만 아니라 지방아파트 경북 아파트에도 엄청나게 파장을 몰고 오고 있습니다 현재 지방 아파트에 대부분 아파트 가격이 하락하고 일부 거래가 되지 않고 있는 상황에서 아파트 가격이 더 이상 내려가지 않을 것이라고 생각하는 분들이 상당히 많습니다 하지만 이제부터 경북 아파트와 지방 아파트 대부분 가격이 폭락하는 시기가 찾아올 것으로 예상이 됩니다
물론 아파트 가격이 상승할 기미는 1%도 없습니다 계속해서 하락할 수 있는 상황들은 99% 그리고 미분양할인 판매로 계속해서 아파트 거래가 이루어지는데 평균적으로 미분양 할인 판매 금액은 분양가 40에서 35% 할인을 해서 거래가 되고 있다고 합니다 물론 대구에서 미분양 할인판매 거래가 소리 소문 없이 이루어지고 있는 상황에서 아직도 아파트 가격이 오늘 것이라고 생각하는 사람들이 엄청나게 많습니다 대부분 개업 투자자들과 구미 세력들의 농간에 놀아나고 있습니다
아파트 투자를 하는 사람 부동산으로 투자를 하는 사람 대부분이 지금 현 시점에서 부동산으로 돈을 벌기 위해서 준비하고 있다는 사실을 아십니까
아무것도 모르는 사람들이 아파트 가격이 상승 한다니까 너도 나도 추격매수를 해서 현재 갭투자 와 2기 세력들 일부 서민들이 대부분 분양권에 물려 있고 아파트 구입을 잘못해서 엄청나게 큰 손해를 보고 있는 상황입니다 그럼에도 불구하고 또 한번 아파트로 투자를 하고 아파트 구입을 해서 돈을 벌겠다고 생각하는 분들이 상당히 많습니다 하지만 현재 아파트 가격 상승은 전혀 생각하지 말아야 합니다 계속해서 하락 하는 시쯤 만나 마 있을뿐 현재 아파트 구입을 해서 돈을 벌기 위해서는 무조건 2년 3년 전에 아파트 분양을 했는 아파트 중에서 할인 판매 30에서 40% 3일을 아는 아파트만 구입을 해야 됩니다
경산 아파트가격이 대구아파트가격 과학 비슷합니다 물론 경산시내 중산 아파트와 대구 수성구 범어동에 아파트 가격 차이는 별로 없다는 것이 엄청난 충격을 주고 있습니다 경산에 인구는 대구에 비해서 엄청나게 적은 수요자들이 살고 있습니다
그럼에도 불구하고 경산 아파트 가격이 대구 수성구 아파트 가격 구하 비슷하다면 대부분 투기세력 그림 올렸거나 갭투자 때문에 아파트 가격이 상승했다고 말할 수 있습니다 그렇다면 결국 경산 아파트 가격은 대폭락을 가져올 것입니다
중견 건설사들은 자금난에 현재 계속해서 부도 소리 나오고 있고 일부 건설사들 부도가 나고 있는 상황입니다 미분양 아파트 건설사들 법정관리에 들어가고 있는 중견건설사들과 대기업의 브랜드 건설사들 마찬가지 상당한 위험에 노출되어 있습니다 계속에서 미분양이 발생되고 전세 가격이 하락한다면 자금을 융통하는 수 없어 결국 국내로 아파트 미분양을 처리해야 되는 상황이 벌어지고 있습니다
그리고 현재 전국 곳곳에 미분양 아파트들이 계속해서 발생되고 있고 2기 세력들 마찬가지 단체로 움직이면서 물려 있는 아파트를 팔기 위해 유튜브 방송이나 신문 기사 유스에 계속해서 상위권에 노출시켜서 아파트 가격이 상승할 것이라는 얘기를 하고 있습니다 하지만 더 이상 아파트 가격 상승은 없습니다 특히 대구 아파트 가격은 지금부터 5년 정도까지 계속해서 하라고 할 것이며 현재 아파트 구입을 하려고 하는 분들은 미분양 아파트 40% 이상 할인하는 아파트를 구입해야 할 것이며 구축 아파트는 하락이 아니라 이제부터 폭락이 시작 될 것입니다
총길이만 무려 260km가 넘는 수도권제의 순환고속도로 노선과 구간별 개통 시점까지 빠르게 알아봅니다 수도권제의 순환고속도로는 수도권재의 순환고속도로의 바깥쪽을 크게 순환하는 형태입니다 기존의 수도권자의 수만 고속도로보다 지름이 훨씬 더 큰 순환선입니다 자세한 구간을 보면 김포에서 파주를 거쳐 양주와 포천 남양주와 양평 이천 오산 화성 안산 인천 김포를 서울을 거치지 않고 이동이 가능한 노선으로 경기도와 인천 외곽을 크게 한 바퀴 돌아 다시 돌아오는 노선입니다 수도권죄의 소망고속도로는 모두 12개 구간으로 나눠 공사를 진행하고 있습니다이 가운데 약 100km 구간이 이미 대통했고 나머지 구간도 속속 계통을 앞두고 있습니다 먼저 올해 개통 예정 구간 빠르게 알아봅니다 수도권 제2수만 고속도로 구간 가운데 남양주 화도에서 양평 구간 가운데 남양주 조안에서 양평 옥천 두개공구 12.6km가 5월 말 개통 예정입니다 특히 중부내륙고속도로와 이어지는 양평 주안 구간은 북한강을 가로지르는데 수요가 많은데 비해 교량이 부족해 주말에는 양안에서 정체를 비곤했던 북한강 일대의 새로운 다리가 만들어지는 점도 장점입니다 나머지 화도에서 조항 구간 4.9km도 민자로 건설되는 포천에서 화두 구간 28.71km의 개통 시기에 맞춰 12월 계통을 목표로 공사가 진행 중입니다 이와 함께 파주에서 양주 구간 24.75km도 연말 개통을 목표로 추진 중입니다 그동안 고속도로 불모지였던 파주 법원읍과 양주 광적 등 경기 최북단 지역에도 고속도로가 들어옵니다 공사에 차지를 빚지 않으면 연말에는 수도권 제이순환도로를 이용해 파주에서 양평까지 77. 명의 킬로미터를 곧바로 갈 수 있게 되는 셈입니다 4개 구간 중 나머지 한 개 구간은 김포에서 파주를 연결하는 25.42km 노선으로이 구간은 2025년 12월 개통을 목표로 추진되고 있습니다 이어 남향평에서 2009간 19.37km는 2026년 개통이 예정돼 있습니다 제1각수만고속도로의 사실상 마지막 구간일 안산에서 인천 구간 19.8km는 현재 타당성 조사를 완료하고 연내 일부 구간 설계에 들어갈 계획으로 2029년 개통이 목표입니다 해마다 개통구간을 조금씩 늘려나가고 있는 수도권죄의 소망고속도로 경기도 외곽지역의 교통 소외지역을 고속도로 교통망으로 채우는 역할을 하는 원 모양이 채워지면서 지나는 지역들의 교통편이 역시 점점 높아질 것으로 기대됩니다 알아두면 도움이 되는 국토개발 소식 지금까지 수도권재일각수만 고속도로 노선에 대해 알아봤습니다