부산 부동산 침체, 미분양과 공매 증가로 본 지역 주택시장의 현주소

최근 부산을 비롯한 비수도권 지역의 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있습니다. 특히 부산부동산 시장에서는 준공 후에도 분양되지 못하는 ‘악성 미분양’이 급증하면서 부산경제위기에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 실제로 올해 1분기 산 지역의 주고형 공매 물건은 지난해 같은 기간 138건에서 206건으로 약 49.3% 증가하며 부산아파트공매 물건이 급격히 늘어나는 추세를 보이고 있습니다.

준공후 미분양, 사회적 문제로 대두

올해 2월 기준, 전국 준공후 미분양 주택은 3,136가구로 집계됐습니다. 이는 1월보다 소폭 감소한 수치이지만, 1년 전과 비교하면 무려 38%나 증가했으며, 4년 전과 비교하면 312%라는 폭발적인 증가율을 기록했습니다. 이러한 부산미분양 현상은 단순한 통계 수치 이상의 심각한 문제를 시사합니다.

분양이 되지 않는다는 것은 곧 시공사의 돈줄이 막혔다는 의미이며, 이는 PF 부실로 이어져 지역 금융 기관까지 위협할 수 있는 부산부동산위기로 확대될 가능성이 높습니다. 전체 미분양 주택 수도 2월 기준 7,236가구에 달하는 상황에서, 주택 시장의 활성화 여부는 지역 경제 전반에 막대한 파급 효과를 미칠 수밖에 없습니다.

무더기 공매 사례로 본 문제의 심각성

얼마 전, 160여 세대의 아파트가 한꺼번에 한국자산관리공사의 공매로 나온 사례가 있었습니다. 한 업체가 시공한 이 아파트 단지는 세대뿐만 아니라 100여 개가 넘는 상가도 분양조차 못 하고 있었습니다. 단지 내 마련된 2층짜리 상가 공간에는 단 하나의 점포도 들어서지 못한 상태였죠.

이러한 무더기 미분양 사태는 정부부동산 아파트 정책의 사각지대에서 발생한 지역 주택조합의 무리한 사업 추진이 불러온 결과였습니다. 약 10여 년 전, 조합 측은 토지 매입 과정에서 자금 부족을 호소하며 투자자를 끌어들였고, 투자자는 토지를 대신 매입해 주는 대신 상가 분양 권한을 요구했습니다.

문제는 이런 방식이 사실상 수의계약이나 다름없어 주택법을 위반한 것이었고, 결국 2024년 법원은 상가 분양에 제동을 걸었습니다. 투자자들이 토지 대금 반환 소송을 제기하면서 조합 측은 99억 원 배상 판결을 받았고, 압류를 피하기 위해 결국 아파트를 공매로 넘길 수밖에 없었던 것입니다.

주택조합원들의 절규, 10년간의 악몽

천여 명의 조합원들은 지난 10년간 3,400억 원대의 추가 분담금을 내야 했습니다. 한 70세 어르신은 “지금도 아르바이트를 하며 간신히 버티고 있다”며 고통을 호소했습니다. 전현직 조합 집행부 간 법적 책임 공방까지 이어지면서 상황은 더욱 막막해지고 있습니다.

서구의 한 사례를 보면 더 안타깝습니다. 4년 전 300세대 규모 아파트가 들어설 거란 말에 계약금 3,700만 원을 낸 50대 조합원은, 아직 공사도 시작하지 못한 상태입니다. 조합원 부족으로 조합 설립인가조차 받지 못해 계약금마저 날릴 위기에 처했습니다. “지금 완전히 잠에서 깬 느낌”이라는 그의 말처럼, 많은 실수요자들이 같은 상황에서 벗어나지 못하고 있습니다.

부산 지역 주택조합의 현황과 정부 대책

현재 부산에 구성된 지역 주택조합은 123곳입니다. 이 중 70%에 달하는 87곳이 사업 승인을 받지 못했으며, 대부분 토지조차 확보하지 못한 상태입니다. 지역 주택조합은 사업 대상 토지의 95% 이상을 직접 확보해야 하는데, 현실적으로 쉽지 않다 보니 사업이 지연되고 분담금만 늘어나는 악순환이 반복되고 있습니다. 해마다 부산에서만 관련 소송이 600여 건에 달합니다.

이에 정부부동산 아파트 정책의 일환으로, 정부는 토지 확보 조건을 80% 이상으로 완화하고 문제 조합에 대해 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리 감독을 강화하는 대책을 내놓았습니다. 하지만 장기간 누적된 문제를 단기간에 해결하기는 쉽지 않을 거란 지적이 지배적입니다.